12. 서울에서 살아남기 난이도 上(전세구하기 1편)

  요즘 주거난이 정말 심각합니다. 임대차3법, 전세가 폭등, 대출규제 등 생존 난이도가 매번 높아지고 있는게 느껴집니다. 하지만 또 사람이 살긴해야합니다. 6~7천 정도면 살만한 방이 나오지 않을까하여 부동산을 다녀보면 소위 '닭장'이라 불리는 좁은 방을 볼 수 있을겁니다. 이렇게 최상의 난이도에서 제가 2년전 '중기청'을 통해 방을 구하고, 최근 더 넓은 방으로 이사하기 위해 또 공부하면서 알았던 내용을 정리하고자합니다.


1. 예산 결정
  중기청 같은 경우 최대 1억까지 대출이 나옵니다. 1억까지 100% 나오는 대출도 있지만, 이건 이사할때 까다롭기때문에 패스! 80%를 기준으로 설명하겠습니다. 일단 첫번째 집에서는 전세금 8000만원짜리 집에 들어갔습니다. 즉 80%, 6400만원의 대출과 1600만원의 제 돈이었죠. 만약 12500만원짜리 전세로 들어간다면 1억 대출과 2500만원이 있으면 되는겁니다. 가성비로 따지면 900만원 더 주고 12500만원짜리 집에 들어가는게 최고의 선택이긴하지만, 당시 수중에는 1000만원정도만 있었고 추가 대출은 1000만원 정도가 심리적 마지노선이었기 때문에 최대 예산을 1억까지의 설정하였습니다.

 

 

2. 부동산 플랫폼 선택
  저같은 경우 직장인이라 부동산을 현장에서 발품팔러 다닐 시간적 여유가 부족했습니다. 그래서 온라인 부동산 플랫폼(직방, 다방, 네이버부동산, 피터팬의 좋은방 구하기)를 활용하였습니다. 각각 플랫폼의 장단점 위주로 일단 한번 정리하겠습니다.

직방 : 장점 : 분리형(방1, 거실1) 필터링, 단점 : 방 크기 필터링 없음
다방 : 장점 : 사용승인일, 층수 필터링
네이버 : 장점 : 매물이 엄청 많음, 면적 필터링, 단점 : 매물을 동 단위로 보여줌(더 넓은 면적으로 보고싶을떄 불편)

피터팬 : 장점 : 전세대출가능 필터링

 

네이버 동 단위로만 매물 확인가능

 

특징적인것은 위와 같이 볼 수 있습니다. 개인적으로 저는 다방을 가장 잘 활용하였습니다. 그 이유는 일단 1층이나 빨간벽돌집과 같은 연립구축은 꼭 피하고 싶었기 때문입니다. 본인의 필요에 따라 플랫폼을 먼저 선택하시면 될것 같습니다. 일단 다방으로 매물을 살펴보고, 없으면 다른 플랫폼으로 최대한 원하는 필터링을 선택하여 매물을 물색하였습니다.

 

3. 조건에 맞는 방 찾기
  저는 다방을 가장 잘 활용하였기에 다방을 예시로 보여드리겠습니다. 먼저 거래유형을 보면, '난 전세를 구할껀데?' 하며 월세를 체크 해지하시는분이 많을겁니다. 제 경험상 전세매물이 10개면, 월세 10만원정도라도 받는 매물까지 합치면 15~20개가 됩니다. 월세가 아깝긴 하지만, 10만원에 오히려 훨씬 더 신축이고 좋은 집을 볼 수도있기에 반전세 매물보고 나서 결정하시는것도 괜찮다고 봅니다. 그리고 최소 보증금 금액을 올리는 이유도 저렴한 집에는 저렴한 이유가 있기때문에 악성 매물을 걸러내기 위한 조건입니다.

 

거래유형과 금액 설정

그리고 방크기, 사용승인일, 층수 등을 필터링 하시면 됩니다. 주차가능, 풀옵션, 빌트인 이런 옵션도 선택하여 필터링하면 좋긴하지만, 원하는거 다 필터링 해버리면 그냥 매물이 없어집니다. 가령 보안시설이나 베란다/발코니가 있더라도 중개인이 이런걸 체크하지않고 올렸으면 매물이 안보이기 떄문에 이정도는 사진으로 매물을 보고 판단하시는게 좋을거 같습니다.(매물이 많이 없어서 하나하나 확인해도 크게 무리는 안됩니다) 이렇게 필터링을 하셨으면 매물을 하나하나 눌러가며 대충 대출가능 여부부터 먼저 확인합니다. 방이 마음에 들더라도 대출이 안되는 방(불법 증축, 근린생활시설 등)이면 아무 필요가 없기떄문이죠. 그리고 1.5룸같은 것을 찾을떄도 원룸으로 등록할 떄도 있고 투룸으로 등록할 때도 있으므로 둘다 확인해주는 것이 좋습니다.

 

원룸일떄의 필터

 

투룸이상의 필터

 

 

4. 방 보는 법
  일단 실제 크기는 사진의 70%로 보시는게 편합니다. 그리고 사진의 조각을 통해 전체 방 구조의 그림을 그릴수 있어야 합니다. 그래야 살만한 집인지 파악할수있기 떄문입니다. 원하는 방을 찾았다면 좀 더 디테일하게 봐야할 필요성이 있습니다. 바로 건물 외관, 주변 교통과 환경은 어떤지 분석해야합니다. 그럼 해당 건물의 명확한 주소지를 알아야합니다.
위치정보를 알 수 있는 방법은 아래 사진과 같습니다. '위치정보'를 클릭하면 상세한 주소가 나오고, 네이버지도나 다음지도 거리뷰를 통해 해당 건물의 사진을 명확하게 분석해야합니다.

 

정확한 주소 보는 방법

 

하지만 아래 사진과 같이 위치정보가 안나오는 부동산도 있습니다. 해당 매물은 기존 세입자가 주소 제공을 동의하지 않았기 때문에 대략적인 위치만 나오게 됩니다. 이런 매물에 대해 찾을수 있는 팁이 있습니다. 아래 보면 '사용승인일'이 있습니다. 그럼 대략적인 주소 인근에 동일한 사용 승인일을 찾으면 됩니다. 부동산 플래닛에서 찾으려는 매물 동네에가서 적절한 필터링(준공연차)을 설정하여 한땀한땀 찾은 후 해당매물의 정확한 주소를 찾을 수 있습니다.

 

여기서 사용 승인일을 확인하세요

이 근처의 건물을 부동산 플래닛에서 전수조사합니다. 그리고 사용승인일이 같은 건물의 주소를 찾습니다.

보통 호실 정보를 알수 없으나 대략적으로 판단할 수 있습니다. 힌트는 바로 해당층과 방향입니다. 그래서 길가쪽 건물인지 반대쪽인지, 소음과 채광 등을 따져볼 수있습니다.

 

층수와 방향을 볼 수 있습니다. 정확히 입력되었는지 부동산에 다시 한번 확인해볼 필요는 있습니다.

 

 

 

tip : 그리고 혹시 예산때문에 1층을 선택하신 분도 계실겁니다. 보통 반지하를 지층/저층/1층으로 표현한 곳이 많은데 그럴땐 창문의 위치를 보시면 됩니다. 일반적으로 창문은 사람의 키높이에서 문열고 닫기 좋은곳에 위치하고있으나, 반지하 건물은 건물의 위치상 창문이 방의 상단부분에 위치하게 됩니다. 최대마지노선이 1층이고 반지하는 절대 안되는분들은 이렇게 창문의 위치로 미리 판단하여 굳이 현장에 방문하지않고 필터링해서 시간을 아끼실 수 있습니다.

 

여기까지는 방을 찾는 방법에대해 정리하였습니다. 다음편에서는 마음에 드는 방을 찾고나서 계약까지의 과정을 정리하도록 하겠습니다.