Hyun's story

  이전 편(전세구하기 1편)에서는 온라인 부동산 플랫폼을 통해 마음에 드는 방을 찾는 과정까지 알아보았습니다. 이번에는 마음에 드는 방을 찾앗다면 그 방이 깡통전세는 아닌지, 그리고 안전하다면 어떻게 진행하면 되는지 알아보겠습니다.

5. 권리분석

  권리분석을 위해서는 등기부등본을 확인해봐야하는데 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에서 확인이 가능합니다. 주소는 이전편에서 위치정보를 알 수 있는 방법을 기술하였습니다. 주소를 알고있다는 전제하에 설명하겠습니다. 권리 분석은 솔직히 명확한 답이 없습니다. 부동산 플래닛을 통해 매매가를 파악하던지, 공시지가 곱하기 1.9를 하시면 됩니다. 그리고 그 가격의 70%가 내야할 보증금과 선순위 채권(근저당) 합이 넘지않으면 대체로 안전한 매물로 볼수 있습니다. 하지만 다가구 같은경우는 조금 다릅니다. 다가구란 전체 집을(여러 호수가 있어도) 하나의 가구로 봅니다. 그래서 선순위 채권에 기존의 세입자 보증금까지 합쳐야합니다. 하지만 등기부등본에는 선순위 보증금을 확인 할 수 없기 때문에, 중개인과 계약할떄 물어보는 방법밖에 없습니다. 친절한 집주인을 만나면 기존의 세입자 계약서를 보여주면서 얼마의 선순의 보증금이 있다고 확인을 시켜주기도 합니다. 반면 다세대는 다른 세대 상관없이 등기부 등본의 근저당만 파악하시면 됩니다. 그러나! 함정은 보통 저렴한 매물은 거의다 다가구라는 함정.. 선순위 보증금 잘 확인하시길 바랍니다. 추가로 공시지가 *1.9 * 0.7 이상의 선순위 채권이있으면 현재는 보증보험에 가입을 권장하고 있는 정책이 있으니 혹시 불안하시면 계약할떄 꼭 말씀해 보시기를 바랍니다.

6. 부동산 전화

  먼저 해당 매물을 올려놓은 부동산에 전화해야합니다. 세상사는게 다 그렇듯 상대방에게 얕잡혀 보이면 안되기때문에 위에서 조사한 내용을 이미 다 알고있듯이 말해야합니다. 그래서 먼저 '~~동 얼마짜리 매물 아직 살아있는지' 여쭤봅니다. 아직 거래 가능하다하면 등기부등본에 근저당 사항 집위치를 재 확인후에 방 보러갈 시간을 약속합니다. 현장에 가서는 눈을 매우 빠르게 돌려야합니다. 일단 방 넓이, 옵션 상태, 방 구조, 이사 왔을때 가구 배치, 층간소음, 벽간소음, 외부소음, 건물 분위기 등 살면서 영향을 받는 모든 부분에 대해 빠르게 캐치하셔야합니다. 그리고 입주날짜까지 잘 협의된다면 보통 여기서 결정을 하게 됩니다. 이정도면 충분하다 싶을때 가계약을 하겠다고 중개인에게 의사를 전달합니다. 가계약금은 보통 50~100만원을 걸고 진행합니다. 솔직히 여기서 약간 불안한 부분이 아무 계약서도 없이 집주인에게 전달하는것이기 때문에 좀 불안할수도있습니다. 하지만 입주날짜, 자금계획 등에 대해 어느정도 합의했고 집주인 계좌로 보낸다면 이것도 법적으로 효력이 있다고하니까 크게 불안하시지는 않아도 될 부분입니다. 꼭 집주인 명의의 계좌로 보내셔야합니다.(명의는 등기부등본 떌떄 확인가능합니다). 혹시 불안하시면 녹취까지 해놓으시는걸 추천드립니다. 이후 중개인은 등기부등본과 건축물 대장을 때서 주는데 이걸 대출받을 은행에가서 전세대출 가심사 받으러 왔다고하며 전달해주면 됩니다. 그럼 대출자의 수입, 다른 대출 등을 따져서 어떻게 될지 말씀해줍니다. 대출이 잘 나온다고 하면 부동산에 다시 전화하여 본계약을 진행하겠다고 말씀드리면 됩니다.

7. 본계약

  본계약시 일단 집주인과 계약하면 제일 좋습니다. 하지만 대체로 임대사업자분들은 한두집을 관리하는게 아니기 때문에 부동산에 위임권한을 준 대리계약이 대부분입니다. 그땐 위임권한에는 위임장과 인감증명서가 있어야하는데, 위임장과 인감증명서의 기본적인 정보(이름, 주소, 주민번호(앞자리만이라도)-등기부 등본에 보면 나옴), 위조한것 같은지, 위임도장이 같은지 확인해야합니다. 위임기간, 위임날짜를 확인해봐야하는데 보통 인감증명 유효기간은 3개월이라는 말이 많으나, 일반적으로 유효기간 무제한임이라고 합니다. 또한 계약시 궁금한건 다 물어보셔 됩니다. 그리고 특약사항도 가계약할떄 넣었던것들 다 들어가있는지 확인해야합니다. 모든계약에 서명을 하고나서 집주인계좌로 계약금을 입금합니다. 이떄 계약금은 가계약금을 포함한 전체 금액의 5%~10%를 집주인 계좌로 보내면 됩니다. 그리고 부동산에서 영수증을 받아오셔야합니다(전세대출 신청시 필요) 이렇게 계약이 끝났으면 확정일자를 받아야합니다. 관할구 동사무소에 가서 해야만 하며, 확정일자를 받아야만, 경매넘어갈 시 우선변제권을 받을 수 있습니다. 그리고 꼭 확인해야할것은 확정일자 이후 근저당 추가됐는지 확인해볼봐야합니다. 확정일자 받는 당일에 근저당이 생기면 보증금은 후순위가 될 수 있기 떄문입니다. 그리고 융자금 말소는 대체로 거의 안해줍니다. 참고하시길 바랍니다.

8. 대출 신청

  이렇게 본계약까지 끝났으면 대출신청을 해야합니다. 하지만 일찍 계약을 했을경우 이사날짜 한달 내의 서류를 준비해야합니다. 즉 이사날짜 한달 이전에 준비하면 의미없는 서류가 되는것이죠. 가심사때 필요하다고 말해줬던 서류를 다 챙겨서 제출하면 1~2주 후에 대출 승인났다고 연락이 옵니다. 그럼 그냥 그날까지 기다리면 됩니다.

9. 이사 및 돈의 흐름

  이사날이 밝았습니다. 아침에 은행에서는 집주인에게 80%의 전세금이 자동이체 됩니다. 그리고 세입자는 20%에서 계약금을 제외한 나머지 금액을 집주인에게 이체합니다. 그럼 이제 해당 매물의 거주권을 가질수 있게 됩니다. 별거 없죠? 만약 여기서 이사를 가게된다면 그건 '목적물 변경'이 되게 됩니다. 또한 보증금의 금액이 더 커진다면 '증액' 신청을 해야합니다. 그렇게 된다면 은행에서 새로운 집으로는 증액되는 금액만 이체하게 되고, 나머지 금액은 기존의 집을 나갈때 받은 금액을 제가 직접 받고 증액 된 금액 외의 잔금을 직접 계좌이체 해야합니다. 그리고 이사를 들어가면 됩니다. 또한 이사 들어가고 나서는 바로 전입신고까지 필히 해주시면 됩니다.

이렇게 자취방을 찾는 과정부터 계약하는 과정까지 길게 정리해봤습니다. 모두들 안전하고 편안한 거주를 위해 조금이라도 도움이 되셨으면 하는 바랍니다. 감사합니다.

* tip

- 집 위치 : 2호선 라인을 자주 이용하시면 신림, 5호선 라인을 이용하시면 화곡, 7호선 라인을 이용하시면 면목쪽이 상대적으로 가격이 저렴합니다.

- 집이 너무 마음에 드는데 보증금 예산이 최대 한도일때는 1000만원깍고 월세 5만원으로 집주인에게 딜이 가능할 수도있습니다.

- 시간이있으면 천천히 오래봐라, 상대적으로 가성비 좋은것은 나올것이다.

- 융자는 언제 발생하였는지 확인

- 확정일자 전 대출 받는지 검증